Co dělat, když kupujete nemovitosti?

Vždy jsem tvrdil, že radit je jednoduché, a to přirozená vlastnost (pokud nevlastníme ten problém) pro mnoho lidi. I když jsme podobné rozhodnutí někdy dělali, pokaždé to bylo za jiných podmínek a účastníků. Odborníků tu máme stále více a více, stačí udělat školu a získat titul, nebo nějaký kurz a máme dalšího odborníka, experta,… prostě rádce. Vím sám, co jsem věděl, když jsem skončil první vysokou školu, ale odborné sebevědomí jsem měl na rozdávání. U mladých to ještě toleruji, ale u těch, se šedými vlasy nebo bez nich mi to jde tíž… Kdo Vám rozpozná rozsah Vašeho vlastnictví pozemku? To Vám zjistí soudní znalec v oboru geodézie (katastru).

1. Získat podstatné informace o nemovitosti. Odkud? Z listu vlastnictví? V žádném ve stávajícím platném katastrálním právním předpisu není ustanovení, které dává katastrálním úřadům povinnost evidovat skutečný stav. Evidují souřadnice, výměry o parcele…, ale Vy kupujete pozemek a jeho hranice, (Vás zajímá skutečný rozsah vlastnictví.) jsou často jinde než stávající oplocení (rozhrada). Kdo Vám zaměří, vytýčí, nebo zjistí Váš skutečný (právní) rozsah vlastnictví? Soudní znalec v oboru geodézie (katastru). Číst list vlastnictví zvládnete a k tomu nikoho nepotřebujete, i když ne vždy to stačí. Nový vlastník koupil pozemky, na které byl přístup po pozemku souseda. Sousedův pozemek byl zatížen „věcným břemenem cesty“ zapsaného na listu vlastnictví. Ovšem v právní listině bylo psáno „jenom průjezd na saních“…
2. Rozhodnout se, kdo Vám pomůže v procesu zpracování podstatných informací (technicko-právně-finančních). Odpovědnost za toto rozhodnutí máte vždy Vy. Ke správnému a dostatečně přesně definování nemovitosti ve smlouvě často nestačí jenom číst list vlastnictví. Napsání návrhu vkladu do KN si můžete troufnout i vy sami vyplněním formuláře. Možná Vás překvapím, ale za kvalitu, úplnost a aktuálnost údajů (v souvislosti se skutečným stavem) na listě vlastnictví vedeného na KN zodpovídá zejména vlastník nemovitostí. Soudní znalec v oboru geodézie (katastru) samozřejmě musí znát kromě jiných ustanovení i § 37 katastrálního zákona „povinnosti vlastníků a jiných oprávněných“ a velice často jim připomínat tyto zákonné povinnosti.
3. Převzít do držby správný rozsah skutečného vlastnictví, který je určen průběhem vlastnické (právní) hranice v terénu. Judikatura soudů nepožaduje, aby nový vlastník proměřoval jeho výměru nebo požadoval jeho vytýčení…
Na základě více jak 20-ti lete praxe, činnosti soudního znalce v oboru geodézie (katastru) můžu jenom nesouhlasit! Naopak každému to doporučuji a každý dbalý vlastník to i udělá. Nového vlastníka nezajímá výměra parcely, ale plocha skutečného pozemku, přesněji poloha oplocení. Ovšem každý úředně oprávněný zeměměřický inženýr je povinný podle katastrální vyhlášky Vám vytyčit jenom evidovaný stav v katastrálním operátu. Hlavně po digitalizaci katastrálních map je důležité porovnat stav evidovaný v katastrální mapě se skutečností. Většina digitalizací katastrálním map vznikla bez měření, šetření a porovnání výsledků digitalizace v terénu. I když žádná obnova katastrálního operátu, nemá vliv na hmotně právní vztahy k nemovitostem, tvrdí opět judikatura, skutečnost často bývá jiná a zase připomínám: „zákony jsou psané jenom pro bdělé“ a „nechť každý vlastník si střeží svůj rozsah vlastnictví“.

Jsem si vědom, že „do katastru nemovitostí bylo vše zapsáno v souladu se skutečným stavem“ tvrdí opět zákony (soudy), ale nenahlášení změn vlastníků, způsobilo neaktuálnost údajů v katastrálním operátu. A každý kdo tvrdí něco jiného, jak je evidováno, má povinnost prokázat, že údaje katastru neodpovídají skutečnosti. A to upřímně nezávidím žádnému vlastníkovi, neboť to stojí mnoho času, peněz a očekávaný výsledek je často nejistý.
Budoucí vlastníci nemovitostí buďte vždy bdělí před koupí nemovitosti, a ne až po ní. Když jdete kupovat auto (ne nové) také si berete s sebou odborníka na auto, ne na kupní smlouvu. Znalec v oboru geodézie (katastru) je odborníkem na nemovitosti (reality, pozemky, stavby).