1. vyhotovení znaleckého, revízního  posudku a vyjádření znalce pro vlastníky nemovitostí, nebo soudy
2. vypracování variant reálního rozdělení nemovitostí pro zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví
3. poradenská činnost v katastru nemovitostí, sousedských sporech o průběhu hranice, oplocení, nebo polohy stavby vzhledem k vlastnické hranici
4. konzultace při opravě chyby v katastru nemovitostí, při námitkovém řízení po digitalizaci, nebo po pozemkových úpravách
5. vytýčení vlastnické hranice soudním znalcem
6. zhotovení geometrického plánu soudním znalcem
7. zaměření a výpočet přestavku nové trvalé stavby
8. činnosti zodpovědného geodeta v investiční výstavbě, mapa budovy ve 3D, sledování poklesů staveb, pasport místních komunikací, mapa hrobů a další…
9.  „Techničák“ nemovitostí (teN^©), pro ty, kteří chtějí mít technický průkaz ne jenom svého auta…, ale i přesné informace o rozměru, tvaru, označení, poloze a ploše pozemku ve skutečnosti. Faktický (skutečný) stav je většinou různý od evidovaného katastrálního stavu.

S ČÍM/JAKOU PROBLEMATIKOU se na mne obracejí (vlastníci nebo soudy):

 A) vlastníci nemovitostí

• 1) Dobrý den pane soudní znalec, sice ještě neznám termín odvolacího jednání, ale chtěl bych s Vámi prokonsultovat další postup v dané věci a to nejlépe na místě samém.

• 2) Po telefonickém rozhovoru a konzultaci v loňském roce, Vám dle naší domluvy posílám další vývoj v našem sporu a prosím Vás o zhodnocení.

• 3) Ráda bych si s Vámi domluvila osobní schůzku a věnovala se konkrétně mému případu s minipozemkem souseda, který leží před naší parcelou, a brání vstupu k nám. Myslím si, že už jsem zkusila všechno, co jsem mohla, ale nemám pro právníka v ruce. Chtěla bych moji situaci ještě prokonzultovat s Vámi a na základě rozhovoru s Vámi si poté od Vás nechat zpracovat nový geodetický plán, se kterým bych šla k soudu. Více až ústně.

• 4) Vážený pane soudní znalec, jako uživatel dálkového nahlížení do KN a budoucí účastník stavebního řízení mi dovolte požádat o radu či vysvětlení na následující otázky. Za jakých okolností je možné, aby v KN byla evidována stavba bez parcelního čísla jako je tomu na obrázku v příloze u pozemku? Je možné, že některé stavby nemají parcelní číslo stejně jako stavba na obrázku? Pokud to možné je, týká se to i zděných staveb? Pokud to možné je, může to být dáno historicky? Tak, že stavba byla dřívě zlegalizována a nadále zůstává bez čísla? Prosím o sdělení, jestli stavba na obrázku v příloze je legální, kolaudovaná apod. Pokud ano, jak daleko od hranice pozemku má být postavena? Dovolte mi požádat i o příslušná zákonná ustanovení (postupy KN, směrnice…), kde je možné otázky na tuto problematiku nalézt. Předem děkuji za předvánoční ochotu, neboť Vaše rada je pro mě velmi zásadní.

• 5) Obracím se na Vás s žádostí o pomoc při řešení problému, se kterým si již nevíme rady, neboť jsme vyčerpali všechny možnosti, kterými laik v boji s katastrálním úřadem disponuje. Píši Vám z pověření svých rodičů, kterých se problém s hranicí jejich pozemku týká. Problém popíši pokud možno stručně. Máme důvodné podezření, že k tomuto stavu došlo v důsledku stavby garáže, která se nachází naproti východní hranici pozemku rodičů za popisovanou obecní cestou. Garáž postavil a vlastní syn bývalého starosty a bývalý starosta obecní cestu nechal zaměřit a protože by došlo ke zúžení cesty, posunuli při zaměřování hranici do pozemku rodičů. Rodiče jsou o tomto skálopevně přesvědčeni. Další jednání s katastrálním úřadem nemá smysl, neboť se jedná o problematiku, které nerozumíme, nevíme, zda žádat můžeme a pokud ano o co, jakým způsobem atd. Zde je katastr ve výhodě a v podstatě si s námi dělá, co chce. To je nerovný souboj.

• 6) Žádám Vás o sdělení, zda byste byl ochoten se našeho případu ujmout a pomohl nám uvést fyzicky a evidovaný stav pozemku do souladu, případně poradil, jak postupovat.

• 7) Dobrý den pane soudní znalec, prosím Vás zda by jste byl ochoten, když Vám zašlu podklady, geometrický plán, dědickou dohodu atd., vyjádřit se zejména k velikosti pozemku.

• 8) Na základě našeho dnešního telefonického rozhovoru Vám v příloze zasílám informace o pozemku, kvůli kterého jsem si Vás dnes dovolil oslovit. Jedná se především o pozemek parc. č. st. 00, ale je dost pravděpodobné, že do toho bude zahrnut i sousední pozemek 00/1. Oba tyto pozemky jsou v poslední době předmětem nepříjemných třenic, které narůstají mezi mým bratrem a mnou – jakožto rovnocennými vlastníky. Na uvedených pozemcích totiž nejsou řádné vyznačeny hranice. Tuto situaci bude zřejmě nutné probrat osobně a proto jsem Vás chtěl poprosit o termín osobní konzultace.

• 9) Vážený pane soudní znalec, tímto Vás zdvořile zdravím. Žádám vás o stanovisko ve věci, která se již řeší jako soudní spor. Můj dotaz je ten, jaký na toto máte právní názor? Zda vyhotovení geometrického plánu s zakreslením parcely je dostatečné a nebo ne – i když se toto neprojevilo v KN. Pokud by jste ve věci byl schopen poskytnout kvalifikovanou radu. Chtěl bych se s Vámi domluvit, zda by jste byl ochoten vypracovat „Odborné vyjádření“ k věci. Pokud by bylo třeba cokoliv vyjasnit, neváhejte mi volat, popřípadě vše vysvětlit zde na e-mailu. V daném soudním řízení nám byla stanovena lhůta pro koncentraci důkazu do 20. 1. 2017.

• 10) Podle telefonické domluvy posílám kontakt a odkaz na parcely sousedů, kteří mají pocit, že jim patří něco víc, než je v současné době zapsáno v katastru. Jejich „nárok! Je na současných parcelách … přiložila jsem LV a snímek s vyznačením jejich parcel.

• 11) Znaleckým posudkem chceme dokázat a vyvrátit tvrzení stavebního úřadu ve výzvě, že stavba „v současné době je nepovolená stavba provedena mj. i na pozemku a stavbě ve vlastnictví osoby od stavebníků odlišné…“, tj. na sousedním pozemku.

• 12) Dle našeho telefonického rozhovoru v pátek Vám zasílám podklady k vypracování znaleckého posudku. Řešíme vlastně spor o hranici pozemku a potřebujeme vyznačit, kde se vlastně nachází oplocení, vše potřebné najdete v příloze.

• 13) Pane soudní znalec, nový majitel těchto pozemků mne upozornil, že tyto pozemky nejsou v katastru zatížené ve prospěch mé parcely žádným břemenem cesty. Jelikož dřívější majitele přístup, někdy sice s problémy, respektoval, a i na základě vyjádření komise při radě MNV (viz přílohu), které právo přístupu potvrzuje, byl jsem doposud přesvědčený, že je v pořádku. Bohužel kupní smlouvu, o které se ve vyjádření píše, nemám k dispozici. Na katastrálním úřadě jsem ale zjistil, že opravdu u pozemků břemeno ve prospěch mého pozemku uvedeno není. Bylo mi sděleno, že nějaké záznamy by mohly být v knihovních vložkách. Jelikož nemám staré dokumenty, které by toto právo příjezdu prokázaly prosím Vás, pokud je to možné, o jejich vyhledání.

• 14) S takovým vytýčení mé záhrady nesouhlasím a jistě vím, že od betonového sloupku vlevo uprostřed zahrady dále podélně se silnici vedlo naše oplocení identické s stávajícím oplocením, a kdyby stavba byla prováděna mimo můj pozemek, pak by jistě nebylo nutné pokračující oplocení od rohového sloupku pro stavbu odstraňovat. Syn a manželka si pamatují, nebyl jsem 3týdny doma, že odvezli zeminu a vybetonovali v zemi základy ze kterých koukaly dráty pro stávající nadzemní stěnu a ty základy jsou zavezeny zemí a tenkrát mi projektant položil otázku, zda se stavbou souhlasím a to jsem mu podepsal, co dnes nemám žádný konkrétní prováděcí plány a když jsem se vrátil z lázní jen jsem dělníkovi u kolečka s lopatou měl podepsat, zda s ukončenou stavbou souhlasím, a to je v tomto konečném stavu. Až dne 3.11.2011 jsem se dovtípil jak zakryli, že jsou 0,5m směrem do záhrady od vnější hrany sloupku jak mi potvrzují manželka a syn jsou v zemi ty základy, že jde o tvar písmena „T“ když ta noha kouká ze země. Jistě pozemek pro stavbu nepožadovali, jistě o pronájmu pozemku s námi nikdy nehovořili. V podzimní čas zneužili šance, že tu nikdo nebyl. Tímto Vás prosím o vyjádření podle prvotního pohledu. Na barevném leteckém snímku s „žlutým obdélníkem“ je vyjádřen pozemek který usnesení zastupitelstva města 16.12.2011 nabídlo veřejnosti k prodeji a když vyjádřený termín končil, tak to poslali i mě. Ale i tady vím, že neoprávněně v prodeji disponovali i s mým pozemkem zahrnutým do pozemku začínajícím v sousedství červeně označených bodů pro mou záhradu špatně označenou a oplocenou mým dědou.

• 15) Ano, sporná je oněch necelých padesát metrů (no sporné je vše ostatní, ale oni jediný to řeší a mezi námi je jen těch padesát metrů). Doufám, že právník je seriozní, protože říkal, že abychom se dál pohnuli, potřebujeme zaměřit. Pak uvidíme, jak budeme postupovat dál. Geometrický plán ani vytyčení nevlastníme a pokud vím, ani nikdo před námi. Mám zjistit na katastru, jestli mají nějaké podklady oni? Pokud mám nechat pozemek zaměřit, tak jen těch padesát metrů? Právník říkal, že je dost možné, že se zaměří tak, jak je to na katastru a geodet bude schopen i říct, kde došlo k chybě. Nerozumím úplně tomu, když se zaměří jen těch padesát metrů, co s tím zbytkem, domem atd,. vše je „posunuté“? Co vše se bude muset zaměřovat? Když jsem poptávala, tak sto metrů stojí přes 4 tisíce, to bychom se nedoplatili, když vezmeme v potaz všechny hranice, včetně pole, to budou tisíce metrů? Navíc, když se podíváme na pole nad domem, tak i oni – tentokrát ne v minulosti, ale před 3-4 lety – oplotili špatně. Oni oplotili mimochodem i část pole (1 200m2) jiným lidem (je to vidět na mapě, je tam takový zub, ale oni natáhli plot rovně, skutečně milí lidé). Taky právník říkal, že dva geodeti můžou zaměřit každý jinak, podle toho, kterého se chytnou bodu. To je skutečně možné? Prosím o další postup (ohledně zaměření, musí být u toho i oni přítomní)?

B)    soudy

• 1) Po prostudování spisu, vyhotovit geometrický plán na zaměření dělících hranic mezi pozemkovými parcelami 00/5. – ve vlastnictví žalobce a parcelou 00/3 – ve vlastnictví žalované i mezi touto parcelou 00/3 a parcelou 00/2 ve vlastnictví p. N., (ten není účastníkem sporu), vše v k. ú. X., obec X a to podle stavu, jak existuje v pozemkové mapě v katastru nemovitostí a ve výměrách jak mají tyto parcely zapsány v katastru nemovitostí. Hranice mezi těmito parcelami vytyčit značkami na místě samém a zjistit, zda drátěné oplocení mezi pozemkovými parcelami XX/5 – ve vlastnictví žalobce a parceleou č. XX/2 – ve vlastnictví p. N., je postaveno v hranici, pokud není v hranici, zakreslit v geometrickém plánu rozsah přesahu. Zjistit zda drátěný plot žalované mezi její parcelou XX/3 a parc. č. XX/5, je postaven na pozemku žalobce parc. č. XX/5, v geometrickém plánu zakreslit postavený plot a zjistit zda připlocení k pozemku žalované odpovídá výměrám, uvedeným v žalobním petitu a uvést skutečné výměry připlocení.

• 2) Posoudit, a určit zda se na pozemku parc. č. XX – ostatní plocha v obci O., k.ú. O., nachází živý plot z vysázených tují a plot z drátěného pletiva či jiná překážka bránící v průchodu a průjezdu přes tento pozemek popř. kde a na jakém pozemku se uvedené ploty nacházejí. A všechny tyto skutečnosti graficky znázornit.

• 3) Zjistit zda zděný plot mezi pozemky parc. č. XXX/6 a parc. č. XXX/8 v kat. ú. K. je postaven na vlastnické hranici mezi těmito pozemky nebo zasahuje do pozemku parc. č. XXX/8. Zakreslit tento zděný plot do katastrální mapy a pokud zasahuje do pozemku parc. č. XXX/8 je třeba určit (zvýraznit) v jakém rozsahu.

• 4) Zaměřit skutečnou hranici mezi pozemkem žalobce parc. č. XXX/5 a pozemkem žalované parc. č. XXX/4 nacházející se v kat. území L., obec L. Vyjádřit se zda nadstavba zídky postavené z itongových tvárnic zasahuje na pozemek parc. č. XXX/5 a pokud ano, v jakém rozsahu. Vyjádřit se zda tento přesah překračuje mezní souřadnicovou chybu a v jakém rozsahu.

• 5) Zda se na pozemku parc. č. st. XX/1 – zastavěná plocha a nádvoří v obci T., k.ú. T. nachází oplocení s podezdívkou, oplocení bez podezdívky, trvalé porosty, stromy, keře a tuje, či jiná překážka bránící v rozsahu věcného břemene dle kupní smlouvy ze dne …, č.d. XX v průchodu a průjezdu přes tento pozemek k pozemku oprávněných parc. č. st. XX/2, popř. Kde a jakém jiném pozemku se uvedené překážky nacházejí. Vypracovat náčrt se zakreslením pozemku parc. č. XX/1 v k.ú. T. a oplocení a porostů dle bodu 1, zadání včetně zakreslení zda a v jaké části tyto překážky zasahují do parcely č. st. XX/1.

• 6) Objednavatelem posudku bylo zadáno zodpovědět na tyto otázky:

1. a) zda je možné reálné rozdělení pozemku parc. č. XXX/23, ostatní plocha, neplodná půda, která je zapsaná u KÚ na LV č. X pro obec R a k.ú. R
2. b) pokud je reálné rozdělení možné – zpracovat znalecký posudek a geometrický plán zobrazující reálné rozdělení výše uvedeného pozemku na tři díly připadající účastníkům v rozsahu podle jejich výše podílu, tedy jedné třetiny. Geometrický plán musí být ověřen a opatřen souhlasem KÚ s očíslováním parcel.

• 7) Určit, zda je možné reálné rozdělení předmětných nemovitostí na dva díly, tak aby měli po rozdělení stejnou plochu a byl zajištěn k nim přístup. Pokud je reálné rozdělení předmětných nemovitostí možné navrhnout několik variant a sdělit soudu další relevantní zjištění či závěry. Vyhotovit geometrický plán pro rozdělení pozemku parc. č. XXX/3 v k. ú. P. na dvě výměrou shodné části tak, aby na hranici s pozemkem parc. č. XXX/3 měly oba nově vzniklé pozemky stejnou šíři.

• 8) Zaměřit a zobrazit do digitální katastrální mapy hranici pozemku parc. č. XX/3, a pozemků parc. č. XX/2, XX/1, XX/38 a XX/39 v k.ú. R. Zaměřit a zobrazit do digitální katastrální mapy, zda stávající plot mezi pozemky parc. č. XX/2, XX/1, XX/38 a XX/39 v k.ú. R., je postaven na hranici pozemků, či zda je postaven mimo tuto hranici pozemků a v jaké vzdálenosti od hranice pozemků.

• 9) Zaměřit oplocení v terénu mezi pozemky parc. č. XX/6 a parc. č. XX/4 a dále pozemky parc. č.XX/4 a parc. č. XX/5 nacházející se v kat. území T., obec T., zapsané na LV č. X u KÚ pracoviště O. Zaměřit chatku stojící na pozemku parc. č. XX/4 a zjistit zda zasahuje i do pozemku parc. č. XX/6 a v jakém rozsahu. Zdůvodnit eventuální rozdíly pokud nastanou od polohopisného plánu Ing. V.

• 10) Zjistit zda stavba žalované – dům č. p. XXX nebo jeho část (jak velká), se nachází na pozemku ve vlastnictví žalobců parc. č. XXX/2, či na jiném pozemku v k.ú. L. Popsat veškerou dokumentaci a objasnit tvorbu současného operátu dle vyhlášky č. 29/2007 Sb. z vývoje hranic mezi pozemky parc. č. XXX/2 a XXX/3 od stavu PK přes etapu EN a THM a dalších změn v užívání parcel až po vývoj a obnovu hranic v současném KN. Pokud je stavba žalované na pozemku ve vlastnictví žalobců, zjistit na základě jaké změny došlo k tomuto stavu (zda je na cizím pozemku postavena od počátku), když podle GP na zaměření stavby z roku 1988 dle podrobného měření změn č. XX je stavba vedena na pozemku parc. č. XXX/2. Popsat jak se stav EN přes THM změnil, když vznikly dva pozemky, podle nichž se zpracoval současný stav hranic pozemků v KN. Zjistit, zda současný digitální stav je zpracován dle podkladů z období PK, EN, THM.

• 11) Provést zaměření dočasné staveništní komunikace a uvést, zda a v jaké části dočasná staveništní komunikace zasahuje na pozemky parc. č. XX/3 a parc. č. XX/12 v k.ú. H., pokud zasahuje, uvede výměru tohoto přesahu.

• 12) Provést místní šetření sporných vlastnických hranic pozemků, které jsou růžovou barvou vyznačené v kopii katastrální mapy, která je přílohou usnesení. Zaměřit plot mezi pozemky parc. č. XX/2 a XX/3 a pozemky parc. č. XXX a XXX/1. A také zaměřit plot mezi pozemky parc. č. XXX/2, XXX/5 a pozemky parc. č. …, v k.ú. M. Geodeticky zaměřenou polohu plotů zakreslit do katastrální mapy (DKM). Vytýčit vlastnickou hranici (evidovanou v DKM) v terénu, v rozsahu vyznačení růžovou barvou v příloze usnesení.

• 13) Zaměřit a zakreslit západní stěnu domu č.p. 237 postaveného na pozemku parc. č. st. XX/1 v k.ú. S. zaměřit a zakreslit část oplocení žalovaných mezi pozemky … Vytýčit rovnoběžní přímku vzdálenou 1,1 m od západní stěny domu č.p. 237. Vytýčit a označit průsečník (v S-JTSK) oplocení s rovnoběžnou přímkou v terénu. Popsat části oplocení vzhledem k rovnoběžné přímce a evidované vlastnické hranici v KN.
• 14) Prostudovat kupní smlouvu ze dne …, a příslušné operáty KÚ pro X-kraj, KP v K, provést prohlídku na místě samém a vypracovat znalecký posudek se závěrem:

1. a) zda se na pozemcích převáděných kupní smlouvou založenou na č. I. XX spisu nacházející stavby, které nejsou zapsány v EN. Uvést, na kterých pozemcích se nacházejí jaké stavby, a zda by tyto stavby měly být správně zapsány na LV.
2. b) jaké stavby a na kterých pozemcích nebyl výslovně uvedeny v kupní smlouvě uzavřeny mezi společnosti O. a.s. a C. a.s. ze dne …s vyznačením, která stavba neuvedená v kupní smlouvě byla zapsaná na LV a která nikoliv.

• 15) Úkolem znalce je vypracovat znalecký posudek o zjištění stavu skutkového, právního a evidovaného k určení rozsahu původních pozemku parc. č. …., zapsaných v původním pozemkovém katastru (Zemských deskách Opavských) pro k. ú…. č. vl. …

• 16) Ve sporném řízení vedeném u zdejšího soudu se vyskytla potřeba určit nezbytnou cestu ve smyslu ust. § 1029 a násl. zákona č. 89/2012 Sb. Jedná se o budovu čp. XX v areálu bývalého JZD, které před ukončením své činnosti rozprodalo veškerý svůj nemovitý majetek, bohužel rozdílným vlastníkům. V daném případě je jiný vlastník budovy a jiný vlastník pozemku pod ní a pozemků tuto budovu obklopující (vlastník pozemků je jeden). Vzhledem k tomu, že tito vlastníci nejsou schopni dojít ke shodě stran užívání přístupové cesty a ve výši případného nájemného resp. ostatních náležitostí nájemní smlouvy, nezbývá, než zřídit direktivně „nezbytnou cestu“ jako obligační (závazkové) právo pod výše uvedeného zákonného ustanovení (zde viz dále např. Rozsudek NS ČR 22Cdo 999/2014 dohledatelný na www.nscz.cz). Vzhledem k uvedenému a s odkazem na dnešní telefonický rozhovor Vás zdvořile žádám o sdělení, zda by bylo možné být z Vaší strany v tomto řízení nápomocen ve smyslu platných předpisů upravujících zeměměřictví a katastr nemovitostí, resp. jaké jsou (v tomto případě) možnosti znalce při direktivním určení nezbytné cesty podle nastíněné právní úpravy.